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城管委各成员单位：

为进一步规范主城区住宅小区物业管理，全面提升城市综合管理和物业服务水平。现将《池州市主城区物业管理综合整治方案》印发给你们，请遵照执行。　

2019年8月15日

池州市主城区物业管理综合整治方案

为进一步整顿和规范主城区住宅小区物业管理，全面提升城市综合管理和物业服务水平，根据《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》和《安徽省物业管理条例》等相关规定，结合葡京国际官网实际，现制定如下综合整治方案。 

一、总体要求

坚持市场主导、分类管理的原则，按照条块结合、属地管理的要求，建立和完善市级指导，贵池区政府、开发区管委会、平天湖风景区管委会主抓、街道办事处及社区居委会主管的物业综合管理体制机制，切实解决当前主城区物业管理工作的重点、难点和热点问题，进一步提高物业管理和服务水平。

二、目标任务

（一）社区物业管理工作机制基本建立。物业管理纳入社区管理工作之中，属地管理、部门履责、行业监管、执法联动、居民共建共享的局面基本形成。市、区、街道三级物业管理工作考评及区、街道、社区三级矛盾纠纷人民调解机制健全。

（二）物业行业监管扎实有效。物业企业诚信信息系统建立；对住宅小区日常巡查情况通报制度落实；物业监督书面告知制度严格执行，物业管理领域垃圾分类工作稳步推进。

（三）物业服务水平明显提升。落实物业从业人员培训制度，实现全员持证上岗，服务意识、服务技能有较大提高；形成10家以上品牌企业；新建商品住宅小区物业规范服务达标率100%，物业费收缴率逐年提高，社区环境面貌有新的改观。

（四）业主委员会依法履职能力普遍增强。业主大会成立程序规范，业主委员会监督协调能力增强、作用明显；业主主体意识、自我管理意识和物业服务消费意识增强，参与小区物业管理活动的主动性明显提高。             

（五）小区违章搭建现象明显减少。物业企业尽职履责，做好物业管理区域内违法违规行为的巡查、劝阻和报告工作，物业管理区域内违章搭建行为监管工作机制基本健全，受理主体责任明确，各部门齐心合力，对违建行为基本实现一线受理、快速立案、强力拆除的工作体制。

三、工作重点

（一）对实施物业管理的小区，以提高物业服务水平和加强行业监管为主要措施，重点解决小区物业服务水平不高、从业人员岗位素养不足、物业服务费收费难等问题。

（二）对成立业主委员会的小区，以规范和正确引导业主委员会合理维权为主要措施，重点解决业主委员会不作为、不专业、以权谋私等问题。

（三）对涉及物业管理的相关部门，以加强督促落实和提升执行效率为主要措施，重点解决部门间职权不清、推诿扯皮、效率低下等问题。

四、工作措施

（一）理顺体制，完善机制

1.完善属地配置。属地政府、管委会对辖区内的物业管理工作负总责，下属物业管理部门具体负责，明确一名领导分管，配备专职工作人员，做好辖区内物业日常管理工作。明确分级管理职责，落实属地管理责任，建立长效管理机制。

2．推动建立“四位一体”工作机制。推动建立以社区党支部、社区居委会、物业管理公司、业主委员会的“四位一体”的社区管理模式，不断加强社区党组织建设，发挥社区党组织在社区建设和物业管理工作中的领导核心作用，建立健全社区组织网络，形成有效的社区党建工作机制，初步建立社区党建联席会，形成社区党建工作对社区的全覆盖。初步构筑在社区党组织领导下的社区居委会、业主委员会、物业服务企业“四位一体”的社区管理模式，形成各主体共同参与社区事务管理、民主协商有序的格局。

（二）引导业主有效自治

1.积极引导规范业主自治组织建设。按照《安徽省物业管理条例》规定，积极指导有条件成立业主大会、业主委员会的住宅小区，及时召开首次业主大会，选举产生业主委员会。到2021年，符合成立业主委员会的小区全面实现业主自治。

2.加大对业主委员会的监督指导力度。将其纳入社区管理范畴，建立完善“四位一体”议事协调机制，社居委人员是小区业主的，可推荐作为业主委员会主任候选人，小区业主是共产党员的，可推荐作为业主委员会成员候选人。实施小区重大事项公开公示制度，不断完善民主管理监督机制，通过联席会议等方式，协调处理小区居民自治与物业管理中的矛盾纠纷。

3.制定管理规约和业主委员会工作规则等管理制度。明确业委会的筹备、产生和履职内容等，加强对业主组织行为的监管。

（三）积极协调解决收费难的问题

1.建立质价相符的物业服务收费动态调整机制。根据《安徽省物业服务收费管理办法》和《安徽省住宅区物业服务标准》等相关规定，并根据当地物业公共服务平均成本、最低工资标准和居民消费价格指数变动等情况，建立普通住宅物业服务收费标准的动态调整机制，每三年对物业服务等级的基准价和浮动幅度进行评估，并根据评估结果适时调整公布。

2.加大物业费收缴力度，遏制恶意欠费现象。建立物业管理考核情况和莪术缴费情况双通报、双公示制度，将居民的物业费收缴情况在一定范围内进行公布，对恶意欠缴物业费的人员，申请法院强制执行。将公职人员物业费缴纳情况纳入文明单位考核范畴，对经多次催交、无正当理由拒交物业费的人员通报到所在单位，并纳入个人征信体系。

3.实施“三告知”制度。住宅小区物业产权转移时，对所出售房屋的物业费用缴纳情况在买卖双方办理房屋所有权转让时，房屋登记机构须书面告知卖方及时结清所售房屋物业服务费；告知买方充分了解所购房屋是否已结清物业服务费；告知房屋所在地的物业服务企业和实施物业管理的社区。

4.提高物业收费公示力度。严格执行物业收费公示制度，督促物业服务企业通过各种渠道定期公示服务内容、服务标准以及收费项目、收费标准、收费情况等，保障业主知情权。对不按要求公示的物业服务企业，经多次督促仍不整改的，纳入失信“黑名单”，同时各相关单位对其追缴欠费行为不予支持。

（四）加强物业企业事中事后监管

1.探索建立物业企业分类管理机制。对现有物业企业根据规模、业绩水平、管理制度建设等情况，进行等级划分，制定分类管理细则和考核评定办法，设立市场准入门槛，保障物业服务水准和市场竞争活力。

2.进一步完善物业服务标准和规范。联合相关职能部门开展专项督查，畅通投诉举报渠道，及时纠正不规范服务行为；充分发挥协会组织自律约束作用，制定行业诚信公约，引导物业企业专业化、规范化发展。

3.建立守信联合激励、失信联合惩戒机制。加强企业信息备案管理工作，建立和加强信息公开，推动政府相关部门信息共享，建立物业服务企业“红黑名单”制度，对服务质量好的企业给予表彰和政策支持，对失信企业进行联合惩戒。

4.建立优秀物业服务企业库。结合物业服务企业信用信息档案和年度考核排名，将表现优秀的企业纳入优秀企业库，优先向市场推荐，加强品牌建设。

（五）完善物业管理目标分级考核制度

1.制定完善物业服务企业考核细则。各级政府行业主管部门要会同当地街道办事处和社居委，加强对物业服务企业的考核，将考核结果与物业服务等级、物业收费标准和市场准入挂钩，根据年终考核结果对葡京国际官网物业服务企业进行排名，对排名靠后的物业服务企业采取强制清退、对企业相关负责人采取严禁准入措施，形成优胜劣汰市场竞争机制。

2.加大对街道社区物业管理工作的考核力度。贵池区政府、平天湖风景区管委会要对辖区物业管理覆盖率、业主委员会覆盖率及行为规范、辖区物业管理服务水平、物业管理机构建设情况、物业管理制度建设情况、履行监管职责情况、业主委员会和物业管理委员会组织工作情况等列入考核范畴，实行目标管理。

3.加强行业监督。市住房城乡建设局要加强对主城区物业管理工作的督查检查力度，加强对物业服务企业的业务指导，督促企业做好物业管理区域内违法违规行为的巡查、劝阻和报告工作，对巡查不到位、制止不果断、报告不及时，纵容、串通、包庇违规行为的物业服务企业，采取有效处理措施，并移交城市管理部门依法处罚。

（六）提升行业服务水平

1.建立健全项目经理和管理人员梯次培训机制。全面推行持证上岗制度，建立从业人员个人信用档案，实行分类培训、分级管理。抓好物业从业人员岗前培训、继续教育工作，不断提高业务素养和服务技能。

2.开展各类主题活动，评选表彰优秀项目经理、保洁员标兵、先锋秩序维护员、设施设备维修技术能手等，打造优秀从业人员队伍。

3.制定主城区住宅小区垃圾分类工作实施方案。一是通过开展物业企业垃圾分类培训工作、指导完善垃圾分类标识、配备垃圾分类设备、加大宣传力度、加强垃圾分类督查等方式，在物业管理领域加快推进垃圾分类工作。二是全面实施物业管理区域建筑垃圾分类工作，要求所有建筑垃圾严格按照废建材、废木材、废包装三分类标准临时放置，有效规范建筑装潢垃圾的收集、运输和处置，合力做好建筑垃圾再生利用前端分类工作。

（七）建立物业管理联动机制

1.明确部门职责。住房城乡建设、自然资源规划、环保、工商质监、城管、公安、消防等单位应依据各自职责，分工协作，加强部门联动，制止和查处日常巡查发现的违章搭建、擅自改变房屋承重结构、毁绿种菜、环境污染以及乱堆乱放、恶意侵占公共空间和公共设施等违规行为，处理物业管理中的涉及自身职责的矛盾和难点问题。

2.共同搭建“数字城管”综合管理平台。通过多部门信息共享、协同工作，构建起沟通快捷、责任到位、处置及时、运转高效的城市管理、公共服务的监督和处置新机制，将物业管理纳入“数字城管”平台采集范畴，完善物业小区管理相关资料，畅通物业、业主投诉求助渠道，有效解决物业管理区域内的复杂矛盾纠纷。

3.联合管控违章搭建行为。建立集街道、社区、物业、行政执法于一体的违建管控长效机制，对发现的在建违章行为采取零容忍、严执法的态度，实现违建“控增量、减存量”的目标。同时注重培养居民防违、控违意识，共同参与遏制各类违法建筑行为。

4.缓解老旧小区停车难题。结合小区规划布局，通过调整绿化形态、延展道路，适当增改停车位，同时对车位（车库）挪作他用、私自占用公共停车资源、不规范停车等行为，进行专项整治，提高现有停车资源的使用效率。

5.开展物业管理区域“私接电线”专项整治工作。由各区分别选择一个小区为试点，联合住建、消防、执法、应急管理等部门和街道、社区等组织，重点整治在小区房屋架空层、外立面、楼梯间及其他室内公共区域私接电线的行为，坚持处置和疏通并举，协调解决居民集中充电问题。总结建立长效机制，推进私接电线整治工作向各物业管理区域延伸。

（八）加强对物业管理工作的领导

市政府定期召开调度会，协调解决物业管理的重点难点问题。贵池区、开发区管委会、平天湖管委会要每季度召开联席会议，协调处理辖区内物业管理的具体问题；相关媒体要加大物业管理宣传力度，普及物业管理基础常识，营造良好的氛围，争取广大市民对物业管理工作的认可和支持，协同推进物业管理提升行动。

五、实施步骤

（一）宣传发动阶段（本方案下发之日起至2019年12月）。

贵池区政府、开发区管委会、平天湖风景区管委会要召开小区物业综合整治工作动员会，结合全国文明城市文明创建，深入宣传小区物业管理综合整治工作的重要性、必要性、迫切性，强化以人民为中心的管理理念，坚决打好整治攻坚战。

（二）实施整治阶段（2020年1月至2020年9月）

    各地要落实街道、社区整治责任，由街道牵头，明确专人负责。要根据小区不同情况，细化整治方案，制定具体的整治措施，明确时间进度要求。所在地政府、管委会要加强调度和督查，及时通报工作进展不力的街道和社区。要通过召开现场会的形式，推广整治成效明显的小区的做法，进一步营造创建和整治氛围，确保整治工作取得实效。

（三）检查验收阶段（2020年10月至12月）

   从2020年10月开始，由市住房城乡建设局牵头，会同市城市管理行政执法局、贵池区政府、开发区管委会、平天湖风景区管委会，对小区整治情况进行检查验收，总结经验，推动建章立制，构建长效机制。